뉴스에서 연일 터져 나오는 전세 사기, 빌라왕 사건을 보면서 남 일 같지 않다고 느끼신 적 있으신가요? 저 역시 이번에 빌라 전세를 구하면서 가장 먼저 챙긴 것이 바로 전세보증금 반환보증 보험 가입이었습니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위한 최후의 보루니까요.
하지만 당당하게 신청했던 HUG(주택도시보증공사) 보증보험이 심사 반려(거절) 되었다는 통보를 받고 눈앞이 캄캄해졌던 경험이 있습니다. 분명 등기부등본은 깨끗했는데 도대체 무엇이 문제였을까요? 알고 보니 바뀐 정책인 126% 룰과 제가 몰랐던 위반건축물 딱지 때문이었습니다. 저처럼 계약금 날리고 마음고생하지 않으시려면, 계약서 도장 찍기 전에 반드시 확인해야 할 3가지를 정리해 드립니다.
1. 보증보험 가입 문턱이 높아졌다 (150%에서 126%로)
과거에는 전세가율(집값 대비 전세금 비율)이 100%에 육박해도 보증보험 가입이 되던 시절이 있었습니다. 사기꾼들이 이를 악용해 깡통전세를 양산했죠. 이에 정부가 칼을 빼 들었습니다. 2023년 5월부터 가입 요건이 대폭 강화되었습니다.
핵심은 공시지가의 126%까지만 보증해 준다는 것입니다. 예전에는 공시지가의 150%까지 쳐줬지만, 이제는 공시지가의 140%를 집값으로 인정하고, 그 집값의 90%까지만 전세금으로 인정해 줍니다. 계산식: 140% * 90% = 126%
즉, 내가 들어가려는 빌라의 공시지가가 1억 원이라면, 전세 보증금이 1억 2천6백만 원을 1원이라도 넘으면 가입이 100% 거절됩니다. 집주인이 “우리 집 시세가 2억인데 전세 1억 5천이면 안전하다”라고 꼬셔도 소용없습니다. HUG는 오직 공시지가 기준(아파트 제외, 빌라/다세대 기준)으로 칼같이 자릅니다.
2. 우리 집 126% 한도 계산하는 법 (실전)
계약하려는 집이 안전한지 확인하려면 계산기를 두드려봐야 합니다. 1분이면 끝납니다.
부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속합니다. 공동주택 공시가격 메뉴를 클릭하고 해당 빌라의 주소를 입력합니다. (동/호수까지 정확히) 가장 최신 연도(올해)의 공시가격을 확인합니다. 그 금액에 1.26을 곱합니다.
예를 들어 공시가격이 1억 원이라면 1억 2,600만 원이 마지노선입니다. 만약 집주인이 전세금 1억 3,000만 원을 부른다면? 그 계약은 보증보험 가입이 불가능한 위험한 계약입니다. 이때는 집주인에게 “보증보험 가입이 안 되는 금액이니 1억 2,600만 원으로 깎아달라”고 당당하게 요구하거나, 아니면 400만 원을 월세로 돌리는 반전세 계약을 해야 내 돈을 지킬 수 있습니다.
3. 등기부등본에는 안 나오는 함정, 위반건축물
제가 거절당했던 결정적인 이유가 바로 이것이었습니다. 126% 룰도 통과했는데 심사에서 탈락했습니다. 사유는 해당 건물이 위반건축물로 등재되어 있다는 것이었습니다.
부동산에서 보여준 등기부등본(등기사항전부증명서)에는 융자도 없고 아주 깨끗했습니다. 하지만 HUG는 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장을 확인합니다. 건축물대장 오른쪽 상단에 노란색으로 [위반건축물]이라는 딱지가 붙어있으면, 전세 대출도 안 나오고 보증보험 가입도 거절됩니다.
빌라 꼭대기 층을 불법으로 증축했거나(베란다 확장), 근린생활시설(상가)로 허가받고 주택으로 불법 개조한 경우, 혹은 필로티 주차장에 가건물을 세운 경우 등이 이에 해당합니다. 내 방이 멀쩡해도 건물 자체에 위반 사항이 있으면 건물 전체가 블랙리스트에 오를 수 있습니다.
확인 방법은 정부24 사이트에서 건축물대장을 무료로 열람해 보는 것입니다. 등기부등본만 믿지 마시고 반드시 건축물대장을 따로 떼어봐야 합니다. 부동산 중개인이 “이건 경미한 위반이라 괜찮아요”라고 해도 믿지 마세요. 보험사는 규정대로 처리합니다.
4. 선순위 채권과 내 보증금의 합계 (깡통전세 판독)
마지막 관문은 빚입니다. 내 보증금과 집주인의 빚(근저당)을 합친 금액이 집값(공시지가의 140%)을 넘으면 안 됩니다.
쉽게 말해 집이 경매로 넘어갔을 때, 집을 팔아도 내 돈을 못 돌려받을 것 같으면 보험사도 가입을 안 시켜줍니다. 조건: 선순위 채권(근저당) + 내 보증금 <= 주택가격(공시지가 * 140%)
만약 집에 융자가 하나도 없다면 126% 룰만 지키면 되지만, 융자가 조금이라도 껴있다면 계산이 복잡해집니다. 안전하게 가려면 융자가 있는 집은 피하는 것이 상책이고, 어쩔 수 없다면 특약 사항에 “보증보험 가입 거절 시 계약금을 조건 없이 반환한다”는 문구를 반드시 넣어야 합니다.
5. 마무리하며
전세보증보험은 선택이 아니라 필수인 시대가 되었습니다. HUG뿐만 아니라 HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등 상품이 다양하지만, 가장 대중적인 HUG의 기준이 126%로 강화되면서 많은 빌라들이 가입 불가 판정을 받고 있습니다.
집이 너무 마음에 들어도 보증보험이 안 된다면 과감하게 포기하는 용기가 필요합니다. “설마 나한테 사기 치겠어?”라는 안일한 생각이 전 재산을 잃게 만들 수 있습니다.
오늘의 결론입니다.
- 부동산 공시가격 알리미에서 공시가격을 확인하고 1.26을 곱해본다. (전세금이 이보다 높으면 NO)
- 정부24에서 건축물대장을 떼서 위반건축물 딱지가 없는지 확인한다.
- 계약서 특약에 가입 거절 시 계약금 반환 조항을 무조건 넣는다.
이 세 가지만 지켜도 깡통전세의 공포에서 90% 이상 벗어날 수 있습니다. 여러분의 소중한 보증금, 스스로 공부해야 지킬 수 있습니다.
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